Dubai: cicli immobiliari e hospitality

Nel mio lavoro di investitore vengo contattato ogni giorno da persone che vogliono investire i propri capitali per crearsi dei redditi aggiuntivi che maturino senza sottrarre tempo e impegno al loro lavoro. Ciò che li accomuna più o meno tutti è il fatto che non abbiano le idee chiare su che tipo di investimento vogliano effettuare. Pensare di capire, per esempio, come investire 30000 euro, senza sapere che tipologia di rendimento si sta cercando è un problema che attanaglia e confonde molti potenziali investitori.

Ho già descritto in altre occasioni come reperire un investimento che garantisca alti profitti e un basso tasso di rischio non sia affatto semplice, considerata l’attuale situazione economica in Italia.

Lavoro nel settore immobiliare da svariati anni, quindi le mie opinioni e i miei consigli portano tutti in quella direzione. Il punto sul quale vorrei che tu ti focalizzassi con questo articolo è che l’investimento nel mattone, una delle forme più radicate nelle nostre opinioni, oggi non può più essere definito come un “affare” conveniente. Almeno non in Italia. I motivi sono molteplici e li affronteremo in maniera sintetica per darci un’idea di come la crisi finanziaria internazionale abbia avuto come effetto l’aumento di costi e tasse che colpiscono i nostri immobili.

 

Una volta, i nostri nonni e i nostri genitori, investivano i lori risparmi per acquistare case o terreni per mettere al sicuro i capitali e per lasciare un’eredità ai propri figli che avrebbe garantito loro liquidità immediata o rendimenti derivati dagli affitti. Negli ultimi 20 anni il panorama economico è cambiato molto e i governi, a ragione o a torto, hanno sempre più caricato di costi il mantenimento delle proprietà immobiliari. Quindi, per avere una chiara idea, vediamo insieme quali e quanti siano questi costi che colpiscono sia la prima casa che le altre proprietà.

  • Imu: si paga su tutti gli immobili esclusa l’abitazione principale
  • Imposta di registro: si paga al momento dell’acquisto dell’immobile
  • Iva: si paga allo stato se si acquista un immobile da un’impresa, con aliquote diverse a seconda dell’uso dell’immobile
  • Imposta ipotecaria e catastale: si paga in seguito a visure catastali e trascrizioni nei pubblici registri immobiliari
  • Tassa sui passi carrabili: si paga al comune per accedere alla proprietà
  • Tari: tassa sui rifiuti
  • Tassa di registro sul contratto di locazione: il contratto d’affitto va registrato e si pagano tasse e bolli
  • Irpef: i redditi derivanti da locazione di immobili sono soggetti a tassazione ordinaria per scaglioni di reddito

La lista è decisamente impressionante e fa capire come ogni possibile rendita che si possa ottenere da un immobile venga velocemente divorata dalle tasse. Una soluzione a questo problema è spostare lo sguardo al di fuori dei nostri confini. Capiamo come investire all’estero.

 

Nel paragrafo sopra abbiamo visto come la sfilza di spese che bisogna sobbarcarsi quando si diventa proprietari di un immobile in Italia. Non voglio essere frainteso: il nostro non è l’unico paese che presenta questi svantaggi opprimenti, quindi investire in immobili all’estero non significa che basti uscire dall’Italia per trovare l’investimento dei nostri sogni.

La ricerca del luogo ideale per realizzare un affare conveniente nel Real Estate deve essere accurata e approfondita e tenere conto del rapporto tra tre importanti parametri:

  • Potenziale rendimento
  • Costi
  • Tasse

Questo perché è molto difficile reperire la condizione in cui tutte e tre queste caratteristiche vengano soddisfatte nel pieno del loro potenziale, ovvero alte rendite a fronte di bassi costi e bassa tassazione. Quindi prima di chiedersi come investire 300000 euro nel settore immobiliare sarebbe meglio domandarsi “dove” farlo.

Basta leggere nella presentazione del mio profilo su questo portale per scoprire come sia riuscito a individuare il luogo che oggi presenta i maggiori vantaggi per effettuare investimenti immobiliari: Dubai. Ovviamente questa mia “scoperta” non è cascata dal cielo e si è basata su approfondite analisi di settore che ho effettuato impiegando molto tempo e molte risorse. Ora cercherò di spiegare in quali condizioni quest’emirato si differenzia da altri paesi.

 

La principale differenza tra Dubai e altri paesi, europei o internazionali, è che a Dubai non esistono tasse sulle persone fisiche e sui rendimenti provenienti da società o immobili. L’ uniche forme di tassazioni si applicano a banche, assicurazioni o compagnie petrolifere. Decisamente non è il nostro caso. La seconda differenza è che la burocrazia interna è completamente orientata al business e semplifica procedure e leggi per incentivare l’arrivo dei capitali esteri: infatti sono migliaia le aziende straniere che ogni anno aprono a Dubai. La naturale conseguenza di questi fattori è stata la consolidazione di un’economia interna florida, ricca di liquidità e dalle grandi prospettive di crescita. Ora cerchiamo di capire come conviene investire in questa città e perché.

Le condizioni sopra descritte hanno reso possibile lo sviluppo di quattro grandi settori:

  • Commercio all’ingrosso e al dettaglio
  • Real Estate
  • Trasporti e logistica
  • Turismo

Il settore che c’interessa, come abbiamo detto, è quello immobiliare. Dubai si trova in una particola congiunzione economico-temporale che presenta delle possibilità molto vantaggiose che non si riproporranno più per svariati anni. Il settore immobiliare, per sua natura, si sviluppa attraverso quattro cicli, quattro diverse fasi attraversate da una curva che segna crescita o recessione. Analizziamo il funzionamento di questa ciclicità per stabilire in quale momento si trovi a oggi l’emirato.

 

La teoria dei cicli immobiliari determina quindi quattro fasi:

  • Recupero
  • Espansione
  • Boom
  • Recessione

La prima fase, quella di recupero, segna la ripartenza del mercato, il quale ancora poco veloce nei riflessi, presenta una rapida diminuzione degli immobili vuoti e l’assenza di nuove costruzioni per soddisfare la domanda. In questa fase, i prezzi delle proprietà immobiliari sono bassi.

Durante la seconda fase, quella di espansione, gli sviluppatori aprono i cantieri per creare nuovi immobili e rispondere alla costante richiesta. I prezzi incominciano a salire.

La terza fase, quella boom, segna l’apice di mercato dove i prezzi raggiungono il massimo potenziale. Dopodiché, inizia la parabola discendente.

La quarta e ultima fase, la recessione, presenta un aumento degli immobili vuoti, un’alta presenza di nuove costruzioni. I prezzi diminuiscono in modo drastico.

Dubai, nella situazione attuale si trova alle porte della fase 2, quella di espansione. Ciò significa che sono aperti i cantieri e che i prezzi sono ancora molto bassi. In soldoni, quelli immobiliari, sono gli investimenti sicuri oggi, perché presentano un prezzo destinato a salire almeno per i prossimi 10 anni, fino a quando toccheranno l’apice della fase boom. I rendimenti che derivano cresceranno in modo esponenziale. Ecco perché Dubai rappresenta la città giusta al momento giusto.

 

Fatta quest’analisi, cerchiamo di considerare al il contesto:

  • Nessuna tassa imposta sui redditi
  • Possibilità di rimpatrio del 100% del capitale senza dazi
  • Economia solida
  • Expo 2020

Partiamo dall’ultimo punto: Dubai si è aggiudicata l’esposizione universale del 2020. Sono previsti oltre 25 milioni di visitatori e l’apertura di migliaia di nuove costruzioni, di infrastrutture e servizi. L’Expo segnerà un’altra importante spinta per un sistema economico già in crescita. Parliamo di conseguenza dell’economia: Dubai si distingue dagli altri emirati perché il 69% del suo PIL non deriva dal settore del petrolio, quindi le oscillazioni del prezzo del greggio al barile possono influire solo in parte sulla stabilità generale. Possiamo tranquillamente dire che le più grandi multinazionali del mondo hanno aperto una sede a Dubai. I motivi non sono puramente relativi ai vantaggi fiscali. Infatti questa città è il punto d’incontro tra i mercati orientali e quelli occidentali: gli analisti concordano sul fatto che diventerà presto uno dei nuovi centri finanziari internazionali.

Saltando il primo punto, che abbiamo già spiegato, passiamo al rimpatrio dei capitali, che è un aspetto altrettanto importante. Dubai concede agli investitori stranieri di rimpatriare senza nessun tipo di costo i capitali che hanno investito nell’emirato e i profitti prodotti. Questo è un vantaggio che pochissime altre realtà presentano. Mi sembra abbastanza evidente come investire soldi a Dubai sia una scelta azzeccato. Non limitarti a credere alle mie parole, esistono migliaia di esempi di successi che argomentano questa mia affermazione.

 

Conclusioni

Concludo dando qualche suggerimento importante su come investire in immobili a Dubai. Il primo è individuare quale tipologia d’immobile ci garantisca i rendimenti migliori. La risposta a questa domanda è senza ombra di dubbio l’Hospitality.

Il settore del turismo ha segnato performance incredibili negli ultimi anni, soprattutto per quanto riguarda il segmento del lusso. Dubai ha superato New York come presenza di hotel a 5 stelle e ospita l’unico hotel a sette stelle del mondo: il Burj Al Arab.

Caratteristica del settore immobiliare di Dubai è che le modalità di investimento sono differenziate e molto flessibili. Quindi esistono ottime opportunità di ottenere dei rendimenti superiori alla media anche per investitori che non hanno budget esagerati a disposizioni. Questo succede perché i profitti provenienti da immobili della categoria hospitality sono così elevati da raggiungere cifre interessanti per ogni livello di quota di proprietà. Infatti, già oggi, gli alberghi cinque stelle vantano un tasso di occupazione pro camera pari o superiore al 84%.

Tutti i dettagli sono abbondantemente e accuratamente descritti e affrontati sull’ebook che ho recentemente pubblicato su amazon che puoi scaricare da questo link: Dubai Top Secret

L’importante, per chi fosse interessato, è ricordarsi che il momento giusto per investire è proprio questo, alle porte della fase d’espansione. I prezzi nel giro di breve tempo aumenteranno vertiginosamente.