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Dubai: consigli per acquistare immobili off-plan

Comprare gli immobili off-plan è una tipologia d’investimento ad oggi ancora molto diffusa nel mercato del mattone di Dubai. Mentre a livello internazionale le modalità di vendita off-plan sono piuttosto simili, ciò che differenzia questo mercato a Dubai è che la disponibilità delle informazioni relative alla proprietà d’immobili è più accessibile rispetto a quelle di altri paesi sviluppati dove, per esempio, la registrazione dei registri pubblici è di difficile accesso. Per questo motivo gli organi amministrativi costituiti per garantire trasparenza ed eliminare ogni tipo di rischio di perdita del capitale investito nelle operazioni off-plan rappresentano un oggetto di forte interesse per gli investitori.

In questo articolo ti spiegherò quali sono gli aspetti e i passaggi chiave che un investitore estero deve tenere in considerazione nel momento in cui decide di comprare un immobile off-plan nell’Emirato di Dubai. Naturalmente è solo una linea guida, il principale consiglio, come mia abitudine, è quello di analizzare ogni specifica operazione nei dettagli, avvalendosi di consulenza immobiliare, legale e fiscale competente onde evitare di incappare in errori irrimediabili non solo per quanto riguarda il processo d’acquisto ma anche in materia di verifica e negoziazione dei documenti contrattuali.

 

 

L’importanza di una verifica ufficiale dello sviluppatore e del progetto.

La prima cosa da fare se sti sta considerando di comprare un immobile off-plan a Dubai è verificare che sia l’azienda sviluppatrice che il progetto siano affidabili e validi. Questo si può fare attraverso delle semplici ricerche.

Per quanto riguarda l’azienda costruttrice:

  • Verificare che lo sviluppatore sia registrato al Dubai Land Department (DLD) e che sia autorizzato a vendere in fase di costruzione. Si può velocemente controllare nella sezione “Approved Developers” del sito del DLD (http://www.dubailand.gov.ae/English/Pages/Approved-Developers.aspx).
  • Controllare la track record e la reputazione dello sviluppatore per quanto riguarda il rispetto dei termini di consegna basandosi, per esempio, su dati relativi a progetti realizzati in precedenza.
  • Esaminare la presenza mediatica dello sviluppatore: giornali, televisione, internet in modo da capire l’entità dell’azienda.
  • Controllare le informazioni di dominio pubblico e lo stato attuale dello sviluppatore, per esempio se sia coinvolto in eventuali controversie relative alla consegna di un progetto.

La verifica di queste informazioni è di essenziale importanza e rappresenta il criterio fondamentale nella scelta dell’investimento off-plan che vuoi realizzare a Dubai: il mercato del Real Estate nell’Emirato è in forte fermento, quindi sono molte le aziende che concorrono alla realizzazione di nuovi progetti. Se seguirai questi consigli potrete facilmente avere un quadro esaustivo dell’azienda con la quale stai investendo.

 

Per quanto invece riguarda lo specifico progetto in fase di realizzazione, anche qui ci sono delle verifiche veloci e attendibili che possono guidarti nel controllo dell’attendibilità del progetto nel quale vuoi investire nonché nella scelta stessa:

  • Verificare che il progetto si stia realizzando in una zona freehold e che abbia quindi la concessione di diritti di proprietà per cittadini non UAE. Puoi velocemente accedere all’elenco delle zone freehold di Dubai al Real Property di Dubai, più precisamente nel regolamento n. 3 del 2006 “Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai”.
  • Controllare che il progetto sia registrato al DLD (Dubai Land Department il nostro “catasto” evoluto all’ennesima potenza e completamente consultabile gratuitamente on-line) e autorizzato alla vendita off-plan e quale sia lo stato d’avanzamento della costruzione. Puoi farlo sempre attraverso il sito del DLD, nella sezione “Project Status Tracking Service” (http://www.dubailand.gov.ae/English/Pages/Project-Indicator.aspx).
  • Verificare i dettagli dell’Escrow account che terrà vincolato il tuo pagamento fino all’ultimazione e alla consegna dell’immobile presso il DLD. Anche in questo caso puoi consultare le informazioni sul sito del DLD nella sezione “Approved Developers” (http://www.dubailand.gov.ae/English/Pages/Approved-Developers.aspx).
  • Prendere in considerazione l’ubicazione del progetto in termini di convenienza e accessibilità.

 

Ultime verifiche generali

Abbiamo visto quali sono i punti da prendere in considerazione quando si effettua una verifica per valutare di comprare un immobile off-plan a Dubai, sia per quanto riguarda lo sviluppatore che lo specifico progetto.

Di seguito elencherò un’altra serie di controlli generali che è sempre meglio effettuare prima di investire i propri soldi in questa tipologia d’operazioni:

  • Richiedere il titolo di proprietà per verificare che lo sviluppatore/venditore sia il legittimo titolare della proprietà oggetto di compravendita.
  • Verificare tutti gli eventuali vincoli o limitazioni d’uso relativi alla proprietà, per esempio: limitazioni di terra occupata, restrizioni alla locazione o alla successiva vendita.
  • Verificare quali diritti vengono concessi in relazione all’uso del bene: finalità d’uso (residenziale, commerciale etc…), superfice lorda assegnata alla proprietà e infrastrutture presenti (acqua, corrente, banda larga).
  • Tenere sempre bene a mente che la proprietà dell’immobile è confermata solo con il rilascio del titolo di proprietà, fino a quel momento la parte acquirente possiederà solo un diritto contrattuale.

In linea generale, come abbiamo visto, tutti questi aspetti sono davvero facilmente verificabili in piena autonomia. La politica di Dubai in fatto di regolamentazione del mercato immobiliare vuole essere assolutamente aperta e trasparente per eliminare qualsiasi tipo di rischio e garantire agli investitori di realizzare investimenti nella massima tutela legale.

 

Contratti, registrazione e tasse

Ora che abbiamo visto quali sono le verifiche necessarie per scegliere il migliore investimento immobiliare off-plan da realizzare a Dubai e per garantirsi un corretto svolgimento della compravendita, voglio dedicare qualche riga ai passaggi più tecnici come i contratti di compravendita, l’imposta di registro e le tasse.

Partiamo nell’analizzare quali siano gli aspetti più rilevanti che dovete tenere in considerazione quando firmate un contratto di compravendita per un immobile off-plan:

  • Controllare quali diritti ti sono garantiti e quali obblighi siete tenuti a rispettare.
  • Verificare gli obblighi che lo sviluppatore deve rispettare, in particolare tempistiche di realizzazione e termini di consegna.
  • Verificare che il foro di competenza in caso nascano eventuali controversie con lo sviluppatore sia riconosciuto come: “Dubai, United Arab Emirates”.
  • Controllare quali regole e regolamentazioni siano previste durante l’avanzamento dei lavori in relazione alla zona in cui l’immobile è locato: normalmente ci sono alcuni singoli servizi da pagare allo sviluppatore.

Anche in questo caso consiglio caldamente il supporto di una consulenza professionale in materia che abbia gli strumenti per valutare in maniera più approfondita la convenienza delle varie clausole contrattuali.

 

Spese di registrazione al DLD

Attualmente le spese di registrazione al DLD (Dubai Land Department) sono pari al 4% del prezzo d’acquisto dell’immobile. Ricorda che questa percentuale può variare nel caso in cui non sia concesso un pieno diritto di proprietà.

Di seguito elenco quali sono le dinamiche principali relative alla registrazione al DLD:

  • Fino a quando la proprietà non è ultimata, è obbligatoria la registrazione al “Interim Property Register” (Oqood). Garantisciti che lo sviluppatore l’abbia fatto richiedendo il certificato Oqood.
  • Una volta che la proprietà è stata ultimata e registrata al “Real Property Register”, accertati che il relativo documento rilasciato contenga tutte le specifiche dell’immobile acquistato e della transazione di vendita.
  • Tieni sempre bene a mente che la valutazione economica dei terreni effettuata dello sviluppatore può non coincidere con quella del DLD: in caso di svalutazione il DLD può chiedere di pagare il 4% d’imposta di registrazione tenendo in considerazione nel calcolo del valore totale anche la differenza economica sulla valutazione del terreno.

Accertate con cura tutti i valori economici presentati dallo sviluppatore se decidete di comprare un immobile off-plan a Dubai.

 

Tasse

Questo è l’argomento principe che attira l’interesse di migliaia investitori internazionali. A Dubai non esistono tasse sul reddito e l’investitore può rimpatriare il 100% del capitale investito senza pagare nessun dazio. Questo naturalmente vale anche per il settore immobiliare, l’unica tassa presente è l’imposta di registro da versare al DLD. Qualsiasi rendita generata dall’immobile di tua proprietà non è in nessun modo tassata. La convenienza di quest’aspetto è indiscutibile.

Il vantaggio dell’assenza di tasse non deve però offuscarti la vista e farti dimenticare di tutti gli altri importanti aspetti che devi tenere in considerazione e verificare prima di comprare un immobile off-plan a Dubai. Convenienza va di pari passo con prudenza.

 

Conclusioni

Come ben saprà chi conosce la mia storia, investo in immobili a Dubai da diversi anni e posso dire per esperienza che comprare immobili off-plan è un’ottima occasione per concludere affari profittevoli a prezzi convenienti. Come ho spiegato in un altro articolo e nel mio libro (puoi leggere l’estratto su Amazon: Dubai Top-Secret) comprare off-plan significa acquistare delle proprietà ad un prezzo inferiore a quello di mercato, in quanto ancora in fase di realizzazione. Esiste però un momento preciso dove la convenienza dell’acquisto off-plan è massima: un punto esatto dove il prezzo è imbattibile e la tempistica per l’ultimazione dei lavori non è molto dilatata.

Come sempre, a chi mi chiede: comprare off-plan un immobile a Dubai conviene?

Rispondo:

Certo, se sai come farlo!