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Dubai off-plan: analisi 2016 e previsioni future

In diversi articoli ha spiegato nel dettaglio e sotto diversi aspetti perché il mercato immobiliare di Dubai oggi presenti delle importanti opportunità d’investimento. Il motivo per il quale mi sono sempre dilungato attraverso numerosi punti di vista e prospettive è che da investitore esperto so bene che la scelta per individuare un investimento non può dipendere da un singolo fattore: considerare la visione d’insieme significa cogliere quelle sfumature che altri non vedono per muoversi in anticipo e ottenere i prezzi migliori a fronte delle prospettive di profitto.

Per fare questo non è importante soltanto raccogliere tutti gli elementi positivi ma bisogna necessariamente analizzare anche i dati e gli elementi negativi, per prevedere in che modo le conseguenze dirette di una determinata situazione possano influenzare il mercato. In parole povere, trovare una conseguenza positiva in una situazione negativa ma dinamica può rivelarsi essere il segreto per un investimento immobiliare di successo.

In questo articolo voglio analizzare un recente rapporto steso dalla comunità degli analisti di Dubai che ha per la prima volta lasciato perplessi acquirenti e investitori.

 

 L’analisi della situazione 2016

Gli analisti si sono focalizzati sul fatto che sembra esserci un potenziale punto di flessione nei prezzi degli immobili causato dal timore di un eccesso d’offerta, cosa che naturalmente preoccupa chi ha già acquistato delle unità immobiliari.

Partiamo dal dato sotto inchiesta:

Per il 2016 era stata prevista la realizzazione e la consegna di circa 27.000 nuove unità, tuttavia nei primi sette mesi (ovvero fino a luglio), solo il 18% (4.769 unità circa) è stato consegnato.

A prima vista potrebbe sembrare che la costruzione di nuovi immobili sia rallentata a causa di una minore richiesta, situazione che dovrebbe portare ad una diminuzione dei prezzi per cercare di piazzare le unità invendute.

D’altra parte però, come illustrato in un mio precedente articolo, sappiamo che recentemente è di molto aumentata la vendita di immobili off-plan, ovvero “sulla carta”. Infatti questi ultimi presentano dei prezzi decisamente più convenienti rispetto agli immobili già costruiti.

Probabilmente in una considerazione di breve periodo questa situazione potrebbe apparire davvero come un potenziale pericolo di scivolamento dei prezzi degli immobili verso il basso, quindi vediamo perché nel lungo periodo invece questo rischio scompare.

 

Considerazioni di lungo periodo

È bene partire dal fatto che il mercato generale di Dubai negli ultimi anni è in completo fermento e movimento. Il che significa principalmente che i dati e le situazioni posso cambiare con una frequenza molto elevata.

Cerchiamo però di rispondere a questa domanda:

Il mercato immobiliare è in procinto di fermarsi?

La risposta è: ASSOLUTAMENTE NO.

Per due motivi:

1) L’apparente differenza in eccesso tra i progetti messi in cantiere e la richiesta è dovuta dal fatto che sviluppatori e costruttori conoscono bene quale sia l’evoluzione dei prossimi anni dell’economia di Dubai.

Per comprendere in modo semplice il perché di questo ottimismo basta considerare che:

  • L’aumento del turismo e la creazione di nuove strutture ed infrastrutture in attesa dell’evento World Expo 2020 saranno il driver per l’aumento della domanda relativa agli immobili di settore.
  • Il costante aumento della popolazione, soprattutto dovuto al continuo arrivo di stranieri a Dubai per motivi lavorativi e imprenditoriali avrà come naturale conseguenza la richiesta di alloggi sia in vendita che in affitto.

2) La vendita di immobili off-plan sta definitivamente diventando il nuovo trend del mercato immobiliare.

La cosa ha due principali conseguenze:

  • Gli immobili completati sono praticamente già venduti.
  • Gli immobili realizzati senza vendita off-plan rimangono disponibili sul mercato e formano il gap tra richiesta ed eccesso di produzione.

 

Pro e contro

Certamente l’analisi di questa situazione non è proprio immediata. Voglio quindi spiegare in maniera semplice e sincera quali siano i pro e i contro per poi procedere con considerazioni di lungo periodo che ci permettano come sempre di prendere le migliori decisione per realizzare investimenti immobiliari di successo:

 

Pro

  • Il basso tasso di realizzazione e il basso livello d’offerta rispetto alla domanda consente un naturale aumento dei prezzi.
  • I prezzi hanno cominciato a rimbalzare sui minimi dal 2014, il che significa che entreranno in una ciclicità che ne prevede la salita.
  • La politica espansiva del governo è mirata a creare occupazione e quindi maggiore liquidità per i residenti lavoratori per comprare o affittare casa.

 

Contro

  • Il rimbalzo dei prezzi sui minimi non significa necessariamente che la ciclicità che li porterà in crescita sia già incominciata.
  • Gli altri Emirati hanno ridotto i loro budget per gli investimenti statali: Dubai potrebbe forse essere influenzata da questa decisione.
  • In caso di aumento consistente dei prezzi, gli sviluppatori potrebbero reagire mantenendo alta l’offerta in modo da tenere le tariffe basse e di conseguenza vendere di più.

Il fatto assoluto è che il trend della vendita off-plan ha indiscutibilmente influenzato il mercato immobiliare di Dubai. È impossibile che il settore degli investimenti immobiliari si fermi, se vogliamo realizzare investimenti immobiliari di successo bisogna capire però che direzione prenderà.

 

Un’altra analisi di lungo periodo

Adesso è opportuno riassumere sinteticamente la situazione.

Cosa succede nel mercato degli investimenti immobiliari a Dubai:

  • Nel 2016, basso tasso di realizzazione rispetto al previsto
  • Domanda alta rispetto all’offerta
  • Aumento delle vendite off-plan
  • Investimenti statali in infrastrutture e lavoro

Il potenziale di rischio che i prezzi degli immobili crollino è molto basso. L’analisi più seria e professionale che si possa dare alla situazione attuale è che il mercato, dopo un lungo periodo di fermentazione e ripresa dell’economia generale, stia finalmente cominciando a maturare e a trovare i suoi equilibri. Ciò significa che l’aumento dei prezzi degli immobili non sarà esplosivo ma graduale.

Non va dimenticato che Dubai è l’unico Emirato a non basare il suo PIL interamente sul mercato del petrolio e che quindi investe e spinge, come abbiamo visto in altre occasioni, su tutti gli altri settori dell’economia per combattere un eventuale crollo dei prezzi del greggio.

In sostanza il mercato immobiliare si sta avviando a cercare il suo punto di equilibrio. Il rapporto tra domanda e offerta è bilanciato in modo da tenere attivi gli investimenti. L’aumento dei prezzi degli immobili non avrà un’impennata ma piuttosto un naturale e progressivo aumento, che continuerà in modo parallelo all’espansione generale dell’Emirato, che ad oggi rimane una delle mete più accattivante e vantaggiosi per gli investimenti esteri.

 

Conclusioni

In questo articolo ho spiegato come la paura di una prossima diminuzione dei prezzi non abbia dei riscontri oggettivi se riflessa nei processi attuali del mercato immobiliare. È allo stesso tempo emerso come l’acquisto d’immobili off-plan stia diventando la forma d’investimento preferita in questo settore, perché più conveniente e garantita da organi di tutela statali come l’Escrow Account e il RERA.

È ovvio che una massiccia quantità d’investimenti con questa formula muti il mercato e susciti delle paure riguardo ai prezzi. L’altra faccia della medaglia, quella che interessa a noi, è che invece questa tendenza non fa altro che mantenere solido e dinamico il settore, nonché più sicuro: un aumento dei prezzi graduale è meno rischioso rispetto a boom vertiginosi che possono sembrare senza dubbio vantaggiosi all’inizio ma nel tempo contaminano l’andamento positivo dell’intero settore.