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Dubai Off-plan: analisi con la lente d’ingrandimento

Diverse volte ho già affrontato l’argomento off-plan a Dubai. In quest’articolo voglio addentrarmi in un’analisi più approfondita della situazione attuale, per capire quali sono le effettive tendenze del mercato e intravedere le possibili evoluzioni. Sarà utile per avere il polso della situazione e valutare bene come muoverti nei tuoi prossimi investimenti. I dati che stai per leggere sono ufficiali e quindi sono una base veramente solida per le strategie degli investitori, anche principianti. Il motivo che mi spinge a farlo è che il Real Estate di Dubai, anche se non sembra, sta mutando. Succede essenzialmente per una ragione: se fino a poco tempo fa Dubai era vista a livello internazionale come un’isola felice dedicata solo ai ricchi del mondo, oggi, grazie alle politiche del governo che hanno aperto le porte dell’Emirato allo sviluppo di innumerevoli business trasversali e alle aziende straniere, la situazione sta cambiando. Cresce l’economia, cresce la popolazione e gli investitori ma anche le persone normali stanno incominciando a capire che il benessere di Dubai è accessibile a tutti.

Dubai off-plan attraverso la lente d’ingrandimento

Un’analisi dettagliata delle attività delle transazioni all’interno del settore immobiliare di Dubai, sia del tipo off-plan che degli immobili completati, rivela che il 46% di queste, dal 2015, non supera la soglia del milione di dollari. Le vendite off-plan e quelle relative ad immobili pronti sembrano seguire gli stessi modelli d’acquisto per quanto riguarda l’importo della spesa.

Fa eccezione il segmento ville, dove le vendite off-plan hanno importi contenuti in una forbice tra 1-2 milioni, mentre il mercato delle ville “pronte” vanta compravendite abbondantemente sopra i 2 milioni.

Questa situazione evidenzia la tendenza attuale del mercato a stabilizzarsi su una fascia media di prezzo, cosa impensabile fino all’inizio dell’anno scorso.

Entrando nello specifico nel segmento appartamenti troviamo un interessante dato. Infatti il 39% delle transazioni immobiliari ha come protagonista uno tra i maggiori sviluppatori di Dubai, ovvero Emaar, Nakheel, Damac, Dp, Up e Deyaar. Tra questi quello che ha in mano la fetta più grande del mercato è Emaar, seguita da Nakheel e Damac. Capirai da solo quanto siano impressionanti questi numeri. Ma l’analisi nasconde un aspetto per noi davvero interessante. Se prendiamo la lente d’ingrandimento scopriamo che queste “major” (sviluppatori big) detengono il 43% delle transazioni relative agli immobili completati ma solo il 35% di quelle associate a compravendite off-plan.

Cosa significa?

Vuol dire che, nel settore immobiliare off-plan, nuovi sviluppatori stanno penetrando il mercato offrendo soluzioni di fascia media, per soddisfare la crescente domanda di immobili sotto il milione di dollari.

Dubai off-plan: lo slittamento del mercato

Se continuiamo ad osservare le attività delle major nel segmento appartamenti, notiamo che il picco di attività per Nakheel, Deyaar e Damac si riscontra nelle compravendite che stanno al di sotto del milione di dollari. Quindi la richiesta di soluzioni economicamente più approcciabili sta in qualche modo influenzando il mercato, nello specifico nelle zone di Dubai come International City, Discovery Gardens, IMPZ, Akoya.

Dall’altro lato Emaar e Dubai Properties stanno continuando a dominare le attività nella fascia alta e nel segmento lusso. Credo che la situazione anche per questi developer cambierà presto visto che sono in procinto di concentrare diverse nuove costruzioni in zone della città decisamente economiche come Urbana South e Arabella e, più in generale, tutti gli analisti sono convinti che il trend di  concentrarsi nella fascia economica media del mercato avrà una grande accelerazione a causa dell’entrata nel settore di nuovi sviluppatori privati.

Dubai off-plan: zoom out

Facendo un passo indietro verso la prospettiva generale, l’analisi delle transazioni rivela che le preferenze del mercato attualmente stanno slittando dalle richieste di immobili di alta fascia a quelle di immobili di prezzo medio, di conseguenza anche l’offerta degli sviluppatori si sta adattando.

Considerato che quindi il mix d’offerta del mercato sta mutando e proliferando, il modello delle transazioni  assomiglierà sempre di più alla domanda e che quindi anche l’offerta immobiliare tradizionale di Dubai, storicamente concentrata verso il lusso e gli immobili di alta fascia, gradualmente scivolerà verso prezzi medi, cosa che se da un lato intacca la nomea “luxury” dell’emirato, dall’altra è un potente driver per stabilizzare il mercato.

Conclusioni

Sappiamo ormai bene quali sono i vantaggi indiscutibili che una compravendita off-plan a Dubai offre ad un investitore. Abbiamo anche visto più volte che il governo e la legge di Dubai incentivano questo tipo di transazioni tutelando al massimo il capitale degli investitori e abbassando molto i potenziali di rischio. Questo progressivo spostamento del mercato verso una posizione economica media, quindi più accessibile anche per gli investitori che hanno a disposizione meno budget ha di fatto due conseguenze. La prima è che investire in un immobile off-plan sarà ancora più conveniente, sia perché gli importi sono minori rispetto alle soluzioni di lusso, sia perché la domanda è alta e quindi anche le possibilità di rivendita per generare profitto aumentano. La seconda è che questo posizionamento, appunto, incentiva ancora di più gli investitori e sempre più persone cercheranno di accaparrarsi i vantaggi che oggi il mercato presenta. Bisogna quindi agire in fretta prima che il mercato si affolli: Dubai offre tantissime opportunità ma, ahimè, non sono infinite.