Sofitel Dubai Downtown

Immobili a Dubai: Cosa succede quando la vista del nostro immobile viene oscurata da una nuova costruzione?

Un investimento immobiliare è un’operazione complessa, che deve tenere in considerazione molti fattori, non solo relativi alle condizioni e gli aspetti contingenti (ovvero lo stato di fatto delle cose nel presente)  ma anche le possibili evoluzioni future, come, ad esempio, lo sviluppo dell’area dove l’immobile è situato o le previsioni sullo sviluppo economico del paese dove si investe. Vale anche per chi sceglie di investire in immobili a Dubai.

Perché è importante?

Questo tipo d’analisi è fondamentale sia per effettuare investimenti che aumentino di valore nel tempo, che per evitare invece brutte sorprese che provochino una conseguente perdita di capitale.

In questo articolo descriverò una delle situazioni più odiate, ma purtroppo anche più diffuse, dagli investitori immobiliari, un vero e proprio spauracchio del settore del Real Estate. Allo stesso tempo descriverò la migliore exit strategy per evitare eccessive perdite ed eventualmente recuperarle.

Ma procediamo per gradi, quindi:

Cosa Succede quando la vista del nostro immobile viene oscurata da una nuova costruzione?

Come ho detto, trovarsi in una situazione del genere è capitato a numerosi investitori (ma anche non) ed è uno dei peggiori rischi del settore, perché ha delle conseguenze assolutamente negative sul capitale investito. Tradotto significa che si perdono un sacco di soldi. Vediamo insieme quali sono le principali conseguenze, dopodiché illustrerò un paio di esempi concreti che sono capitati a chi ha investito in immobili a Dubai, nello specifico sto parlando del Sofitel Hotel Downtown Dubai e del MAG 218 Dubai (e moltissimi altri casi).

Perdita della vista e perdita di valore

La prima conseguenza negativa che si verifica quando una nuova costruzione oscura la vista del nostro immobile è una grossa perdita di valore, soprattutto nei casi in cui il panorama offerto è una delle caratteristiche principali dell’immobile nel quale abbiamo investito. Il valore può scendere velocemente e di molto.

Difficoltà nella vendita

Sai bene che, in particolare nel settore lusso, una delle principali caratteristiche che determina l’appeal di un immobile è la vista. I compratori abbienti sono disposti a sborsare cifre importanti per assicurasi di vedere panorami mozzafiato dal proprio terrazzo o dalle vetrate. Nel momento in cui la vista viene a mancare, anche l’interesse di moltissimi potenziali acquirenti scompare.

Diminuzione dell’occupazione della struttura

I due precedenti punti valgono anche per il mercato degli affitti: se l’immobile non ha una vista che ne accresce l’esclusività e la quotazione, il canone d’affitto si abbassa ed allo stesso tempo si perdono gli inquilini che ricercano questo tipo di caratteristica.

Aumento dei costi di gestione e manutenzione

Trovarsi davanti casa un cantiere, soprattutto se parliamo di immobili a Dubai, significa inevitabilmente spendere più soldi per la manutenzione, basta pensare alla polvere che quotidianamente viene prodotta dai lavori. I costi possono aumentare notevolmente.

Disagi, disagi, disagi e gli inquilini se ne vanno

Inutile nasconderlo, quando si apre un cantiere nascono tantissimi fastidiosi disagi. Via vai di operai, rumori e chiasso costanti, accessi modificati, ponteggi, gru in movimento e strade bloccate. Per esempio, se consideriamo gli immobili a Dubai, dove praticamente tutte le realizzazioni sono imponenti, una situazione del genere potrebbe protrarsi per mesi o magari anni. Gli inquilini si lamentano quotidianamente, giustamente arrabbiati per i disagi, visto che comunque l’affitto lo pagano. Capita che alcuni chiedano la risoluzione anticipata del contratto e difficilmente si troveranno nuove persone disposte a pagare per entrare in una casa che ha piazzato davanti un cantiere per molto tempo. Ancora più difficile che un potenziale cliente la compri.

Sarò diretto e mi scuso per l’espressione un po’ cruda ma le condizione che ho appena descritto è un vero e proprio bagno di sangue per un investitore.

Come promesso, entriamo nel dettaglio e analizziamo due casi realmente accaduti: Sofitel Hotel Downtown Dubai e del MAG 218 Dubai.

Il caso visto da vicino: Sofitel Hotel Downtown Dubai e dell’Hotel MAG 218 Dubai.

Ecco due casi esemplari, interessantissimi per chi vuole investire in immobili a Dubai, che riassumono in generale molti dei punti visti sopra, dove gli investitori che hanno acquistato le camere di questi due hotel sono oggi esposti ad alti rischi di perdita dei profitti.

Sofitel Hotel Downtown Dubai

Inaugurato nel 2014 e situato sulla Sheikh Zayed Road, una delle arterie principali di Dubai, questo Hotel 5 stelle è l’incarnazione del lusso e dello stile francese. 31 piani di camere e suite esclusive, bar e ristoranti alla moda, spa, ogni genere di servizio e amenities e… una vista favolosa sul Burj Khalifa, la torre simbolo di Dubai (l’edificio più alto del Mondo ad oggi).

Almeno fino al momento in cui Emaar, una delle più grandi aziende mondiali nel settore immobiliare, ha deciso di costruirci davanti, proprio in direzione del Burj Khalifa, dei nuovi altissimi Hotel. Per darti un’idea precisa, riporto qua sotto due foto che descrivono la classica situazione prima e dopo a distanza di 1 anno esatto.

Foto scattata il 23-11-2015:


Foto scattata il 23-11-2016:

Sofitel Downtown Dubai senza vista burj khalifa

Non c’è certo bisogno di un analista esperto per capire che il tasso di occupazione delle camere è destinato a subire un ribasso notevole, così come i profitti derivanti dalle camere. Senza la vista sul Burj Khalifa, l’Hotel perde gran parte del suo appeal verso i potenziali clienti che, per gli stessi soldi, possono trovare soluzioni con un panorama migliore.

MAG 218 Tower

Il MAG 218 è un fantastico edificio situato a Dubai Marina. Aperto nel 2010, è un grattacielo di 275 metri, 66 piani e 514 camere. Punto di forza di questa richiestissima struttura era la vista su Dubai Marina e sulla Palma (The Palm) realizzati per volontà dello Sceicco Bin Rashid Al Maktoum. Proprio come nel caso precedente, la costruzione di nuovi immobili nella spazio che divideva la MAG 218 Tower e la costa ha oscurato completamente il panorama mozzafiato, influendo in modo negativo sul tasso d’occupazione dell’Hotel.

Come prevenire ed exit strategy

Devo essere sincero, non esiste un vademecum o una sfera di cristallo che può proteggerti al 100% da questo rischio. Ad esempio, i progetti presentati ogni anno per costruire nuovi immobili a Dubai sono tantissimi. Sicuramente un broker o un agente immobiliare, che ha come unico interesse quello di “piazzare” i suoi immobili, non ti verrà mai a confessare che è in previsione la costruzione di un grattacielo davanti all’affare che ti sta proponendo.

Per questo consiglio sempre di rivolgersi a persone esperte del settore, che conoscono bene il Real Estate di Dubai e i suoi operatori, le società costruttrici e gli sviluppatori, perché hanno sicuramente molte informazioni che possono essere utili per prevenire le scelte sbagliate. Non mi stancherò mai di dirlo: seguite chi investe in prima persona i suoi soldi.

Se però oramai ti trovi con la frittata già fatta, esiste solo una exit strategy: vendere il prima possibile e cercare di limitare i danni. Dopodiché sarebbe meglio non farsi scoraggiare e investire di nuovo il capitale in progetti o immobili con la prospettiva di tornare a guadagnare. Ovvio non è semplice, lo so, soprattutto per gli investitori con poca esperienza. Anche qui, rivolgersi a un consulente di fiducia, con la “effe” maiuscola, è sempre una buona idea.

Nel mercato degli immobili a Dubai, essere informato, aggiornato e avere un fitto network di conoscenze con i principali protagonisti del settore è il segreto per realizzare investimenti immobiliari di successo.

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