investimenti immobiliari all'estero

Investimenti immobiliari all’estero: dove conviene

Dopo la crisi globale del 2008, che ha travolto tutti i mercati internazionali, Real Estate compreso, abbiamo assistito a come i diversi paesi si siano lentamente ripresi dal punto di vista economico. Ovviamente il processo è ancora in essere e alcuni stati stanno lavorando velocemente per riemergere, altri meno. Fra quest’ultimi, purtroppo aggiungo, c’è l’Italia, dove l’austerità imposta dalla UE si concretizza con una pressione fiscale molto pesante e con una lenta crescita dei mercati, in alcuni casi addirittura si recede. Il settore immobiliare è forse quello che più ha subito le conseguenze di questa situazione: attualmente il mattone è diventato molto costoso da mantenere (vedi IMU), il mercato degli affitti gioca a ribasso e le vendite fanno fatica ad avanzare, con una conseguente una svalutazione del prezzo.

Oggi molti investitori quindi decidono di orientarsi verso gli investimenti immobiliari all’estero. Siccome il mondo che ci circonda è enorme, chiariamo un po’ quali sono le mete estere più consigliate dagli analisti e cerchiamo di metterle a confronto.

Investimenti immobiliari all’estero: prima di cominciare

Prima di cominciare l’analisi è bene che tu sappia una cosa molto importante, anzi fondamentale direi. Quando si valuta dove investire l’errore più comune è limitarsi a considerare i costi al mq e l’imposizione fiscale. In realtà la convenienza deve essere soppesata anche calcolando altri fattori come: costi di mantenimento, tasse per l’acquisto, economia generale del paese, prospettive di sviluppo, costo delle utenze, costo della vita. I costi e le tasse devono essere inseriti nel calcolo del ROI, vanno sottratti ai profitti, quindi occhio. Gli altri aspetti sono più volatili e sono gli indici che fanno oscillare i valori del mercato, come prezzi per le compravendite e per le locazioni. Solo un’analisi approfondita ci mette nelle condizioni di fare previsioni sulla stabilità e sull’aumento o la perdita di valore degli immobili e sugli effettivi benefici degli investimenti immobiliari all’estero.

Investimenti immobiliari all’estero: Dubai – Miami – Santo Domingo

Proprio partendo dalla considerazione che ho appena fatto, mettiamo a confronto tre tra le mete più sponsorizzate e proposte agli Italiani interessati agli investimenti immobiliari all’estero.

Miami

Il mercato immobiliare della Florida presenta a livello normativo diversi punti che tutelano la trasparenza delle transazioni e gli investitori. La città, soprattutto nella prima decade del 2000, è stata molto attrattiva per gli Italiani e ha presentato un ventaglio di proposte interessanti. Nonostante la ritrovata stabilità dell’economia USA, a Miami il mercato immobiliare è diviso in due fasce. La prima riguarda gli edifici già esistenti, per intenderci i tipici Art Decò, più o meno datati, che sono caratterizzati da prezzi flessibili e oscillanti, una buona ricerca quindi può trovare l’affare giusto. Altra cosa quando si parla di costruzioni nuove: il mercato diventa molto più rigido e tende a mantenere degli standard di prezzo poco variabili, così come i probabili profitti. Va detto a riguardo che Miami è piuttosto piccola, con una popolazione di 0,4 milioni di persone e che l’espansione immobiliare procede verso l’entro terra che ha decisamente meno appeal della costa. Uno degli aspetti positivi per quanto riguarda il Real Estate sono le tasse: i costi di acquisto si aggirano fra l‘1,5 % e il 2,5 % del prezzo di acquisto (tasse comprese) a seconda del valore della proprietà immobiliare. Le tasse annuali sulla proprietà, a Miami Beach, sono circa il 2 % del valore del bene. Anche gli Stati Uniti rientrano negli accordi dei patti bilaterali del 1985, atti a incentivare gli investimenti esterie attraverso l’eliminzione della doppia imposizione. Ultima nota: Miami è esposta a rischio cataclismi naturali come uragani e inondazioni. Aspetto da non sottovalutare.

Santo Domingo

Quando si parla di mete esotiche è impossibile non parlare di Santo Domingo, altro sito che ultimamente suscita l’interesse degli investitori Italiani, anche perché è molto sponsorizzato e spinto da numero agenzie nel nostro paese. La prima valutazione da fare è che Santo Domingo è prevalentemente un luogo turistico, quindi gli investimenti immobiliari relativi devono essere fatti in quest’ottica: o ci vai in vacanza o gli affitti ai turisti. Importante anche sapere che questo paese non rientra nell’elenco ufficiale del Global Forum dei paesi a tassazione agevolata, anche se la pressione fiscale comunque rimane molto inferiore a quella italiana: le imposte applicate nel settore immobiliare corrispondo all’1% sulla differenza tra il valore totale e la cifra di 6.752.200 pesos, gli immobili di valore inferiore non sono soggetti a tassazione.

C’è da dire anche qui che il rischio calamità naturali è alto, cosa che può incidere molto sui profitti di chi affitta il suo immobile ai vacanzieri. Il suo posizionamento non è proprio comodo, i voli dall’Italia si aggirano intorno alle 8 ore, diventa difficile quindi avere la possibilità immediata di spostarsi in caso di necessità. Un consiglio per chi sceglie di investire qui: richiedete sempre il deslinder, ovvero il documento che attesta la proprietà del terreno dove si trova l’immobile. Va detto per onestà che le condizioni economiche e i presupposti di sviluppo non sono entusiasmanti e limitano l’appeal del Real Estate, come detto, al solo canale turistico. Difficile produrre profitti considerevolmente interessanti.

Dubai

Il Real Estate di Dubai è uno dei settori più prolifici del mondo. I motivi di quest’attività sono numerosi: dall’assenza totale di tasse sulla proprietà e sui redditi derivanti dagli immobili, al costante afflusso di turisti, dall’aumento della popolazione internazionale, alla delocalizzazione crescente nell’Emirato di aziende estere. Se a questo sommiamo un’economia stabile, infrastrutture e servizi all’avanguardia, ecco che le quantità di denaro prodotte dal settore immobiliare di Dubai cominciano a essere chiare. La città è alle porte della fase di espansione del ciclo immobiliare, quindi oggi si ha la possibilità di acquistare a prezzi convenienti immobili che presto aumenteranno di valore, soprattutto considerato che nel 2020 Dubai ospiterà il World Expo: sono attesi più di 25 milioni di visitatori e i cantieri aperti per rendere ancora più impressionante la città sono in pieno fermento.

I principali fattori da tenere in considerazione per chi è interessato agli investimenti immobiliari all’estero sono che Dubai è l’unico tra gli Emirati a non dipendere interamente dal petrolio, infatti il 69% del PIL deriva da settori non-oil, inoltre il governo incentiva gli investimenti esteri attraverso una serie di organi e agenzie che tutelano a 360° l’investitore e i capitali, abbassando al minimo il potenziale di rischio. Importante sapere che non esiste nessun tipo di rischio catastrofe ambientale.

Dubai è decisamente attrattiva e al momento non sembra presentare punti deboli ma solamente tante opportunità, che però, bada bene, non sono infinite. In questo caso la reattività è fondamentale e gli investitori più intraprendenti si assicureranno gli investimenti migliori.

Investire in immobili all’estero: conclusioni.

Abbiamo fatto una panoramica sugli aspetti che di solito non vengono messi in evidenza ma che sono molto importanti quando si decide dove investire in immobili all’estero. Le mete descritte hanno punti di forza e di debolezza ma ad oggi Dubai è sicuramente la città che offre le migliori prospettive di profitto e il più basso livello di rischio. Quando devi scegliere il tuo prossimo investimento immobiliare, diffida dei punti di vista e delle opinioni personali, i fatti sono fatti e le condizioni oggettive non possono essere interpretate. Come sempre, ti consiglio di seguire chi investe in prima persona i suoi soldi.